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面对经济,金融市场以及州和联邦立法机构的不确定性,许多高净值纳税人正在将集中的股票头寸从桌子上拿走。这些大量的流动性事件是在2017年减税和就业中引入联邦合格机会区计划的原因之一。

本文的第1部分 讨论了哪些收益符合QOZ计划的资格,QOZ计划与1031个交易所的比较以及收益延期的机制如何在基准调整,报告和免税方面发挥作用。在这里,我们将研究该计划的五个重要方面,包括建议的法律结构,原始用途和修复要求,不符合QOZ投资资格的企业类型以及最适合该计划的纳税人类型。

合格机会区基金的法律形式

如果您对建立自己的QOF有兴趣,那么必须为基金和拥有QOZ属性的任何第二层实体选择正确的法律形式,以确保从年度运营和退出两个角度获得最佳的税收结果。

在这里,您可以为客户提供巨大的价值,因为这需要仔细分析QOF中的特定投资者,QOF持有的财产类型以及可能的退出选择。 S Corps对于许多QOF投资可能是有问题的投资工具,而LLC和合伙企业通常是杠杆房地产项目的首选。

合格财产测试和罚款的百分比

QOF通常必须至少拥有其90%的资产在“合格机会区”资产中,其中包括:

1.对未开发的QOZ房地产感兴趣;
2.对已开发的QOZ房地产的权益,该房地产符合实质性的改善测试(在购置后的30个月内将建筑物成本基础的100%重新投资);和,
3. QOZ属性。

可能超出QOZ范围的移动资产可能不符合QOZ资产的条件,但未来的法规可能会有所缓解。 QOF持有的其他业务实体必须至少拥有QOZ资产的70%。如果百分比过低,则会在每个六个月的测试日期评估可变罚款(目前为6%)。

业务类型不符合条件

QOF对持有房地产或其他QOZ财产的商业实体的投资也可以称为QOZ财产。但是,某些拥有受限资产的商业实体,包括酒类零售商,高尔夫球场,按摩院和日光浴店,没有资格进行投资。 QOF显然可以直接投资于此类财产,但不能投资于持有其中一项资产的实体。未来的法规可能会修改这种明显的监督。

房地产“原始用途”和修复要求

纳税人通常必须是QOZ属性的“原始”用户。对于房地产改良,《税法》和拟议的法规提供了指导原则,要求纳税人在修复房产时必须投资至少其原始成本基础的100%。与拟议法规同时发布的收入裁定允许土地分叉和建筑投资,从而降低了修复成本的门槛。举例来说,假设您的客户投资200万美元购买了QOF,然后QOF投资了带有旧商业建筑物的房地产。土地价值80万美元,建筑物价值120万美元。无需为该项目额外投资200万美元以满足“原始”用户需求,而仅需为该建筑物增加120万美元的投资即可。


哪些客户应该(不应该)投资QOF

如果您的客户正在建立自己的QOF,则为证明成立所需的法律和行政费用,递延收益(他们和任何朋友的递延收益)应至少为100万美元。投资公司将建立多元化的“公开” QOF,以少量购买,但是您和您的客户将需要进行彻底的尽职调查,以了解法律和税收结构以及该基金的拟议再投资策略,尤其是该州税收后果。

QOF对于年长或健康状况不佳的客户而言并不理想,无论他们的收益或可支配收入有多大。客户应至少有10年的投资期限才能证明QOZ策略的合理性。在有限的情况下,纳税人严格使用QOF来推迟对收益的纳税,但是在随后的几年中会增加成本和投资风险。

尽管该计划为所有纳税人节省了大量税款,但有时还远远不够。例如,复杂的授权流程,融资问题或NIMBY的公共压力可能会使您的客户的项目脱轨。在最近的一个例子中,尽管给当地社区带来了巨大好处,也给亚马逊带来了好处,但与州级税收减免和补贴有关的公众压力却迫使亚马逊关闭了纽约市的搬迁计划,其中涉及QOZ。

围绕QOZ计划将有许多未解决的问题,预计在不久的将来还会有更多指南。不过,已经出售了可产生大量资本收益的资产的纳税人应考虑建立QOF,以便在提供更多指导后180天内“稳定”收益以用于未来的再投资。

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