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在今天的度假屋中获得最佳税收使用's rules, Part 2

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本文介绍了一些纳税规则,这些规则适用于纳税人处置(通过出售或交换)度假屋的情况,以及一些计划措施。 第1部分在这里可用.

度假屋的免税销售

在许多情况下,出售度假屋的有利可图之处将导致税收优惠的资本收益,尽管该收益将对非劳动收入征收3.9%的附加税。但是,有些纳税人可能能够出售其度假屋并最终获得部分或完全免税的利润。如果纳税人出售其常规房屋(例如退休时),搬入其度假屋并将其财产用作主要居住地,则可能获得免税利润。如果度假屋后来被出售,则度假屋以及以前的主要房屋的出售收益,如果每个人都拥有并用作以下用途,则有资格获得最高250,000美元的免税额(合格的已婚纳税人为500,000美元)。至少在每套房屋的出售日期之前的五年中有两年的主要居住地,并且在两次出售之间已经过了两年。

请注意,根据《税法》第121(c)条的规定,对以下情况的纳税人可能适用降低的最高免税额:
1. 五年后的两年所有权和使用规则不合格;要么
2. 在排除法适用的交易中,之前在当前房屋的出售日期之前的两年内出售了另一套房屋。

如果由于纳税人由于工作地点,健康状况的变化或在其他无法预见的情况下在法规规定的范围内必须出售房屋而导致纳税人未能遵守任何一项规则,则适用减少的最大排除规则。此外,1997年5月6日之后的期间,度假屋要求的折旧收益中的一部分不符合此项排除条件。

如果满足五年制两年的规则,则第121(a)条的规则不包括购房收益,不适用于以下情况:将出售或交换主要居所的收益分配给不符合条件的时期采用。通常,不合格使用是指不将该财产用作纳税人或配偶的主要住所的任何时期(除2009年1月1日之前的任何时期的一部分)。例如,将住宅用作度假屋或出租物业是不合格的使用。

观察: 重要的是要注意,对于不合格的使用,排除不减少。而是可能有资格被排除在外的收益。因此,如果房屋销售收益足够大,则尽管长时间的不合格使用,卖方仍可以使用全部房屋销售排除。

插图: 一名纳税人今年购买房屋,将其用作度假屋四年,然后将其用作主要住所四年。纳税人没有其他住所。如果纳税人随后出售房屋并实现500,000美元的收益,则收益的一半将分配给不合格的用途,并作为长期资本收益(以及非劳动收入的3.9%附加税)缴税,但另一半将有资格获得全部250,000美元的房屋买卖除外。

分配给不合格使用期间的收益金额是收益总额乘以分数:
1. 分子是纳税人拥有财产期间不合格使用的总期间;和,
2. 分母是纳税人拥有该物业的期间。

为了确定分配给不合资格使用主要住所的收益额:

  • 在适用第121(d)(6)条后,适用规定分配给不合格使用期的收益不符合排除条件的规则(即,规定应归因于1997年5月6日以后的折旧的收益不符合规定的规则排除在外);和
  • 不考虑第121(d)(6)条适用的任何收益,就适用将收益分配给不合格使用期的规定。

度假屋的延税交易

2017年的《减税和就业法案》包括对类似交易所的重大打击。一般适用于2017年12月31日之后的转让,第1031条规定允许在将财产交换为同样用于贸易或商业生产或投资目的持有的同类财产时递延税款,仅适用于不主要出售的不动产。幸运的是,度假屋仍可能符合延税交易的条件。尽管制定了明确的规定,即根据第1031条不能对个人住宅进行免税交易,但事实并非如此,因为不能将其用于生产性贸易或商业用途或投资目的。

在Rev. Proc。 2008-16,2008-1 CB 547,适用安全港,住宅单元(不动产经过房屋,公寓,共管公寓的改善或提供基本生活住宿(包括睡眠空间,浴室和厨房设施)的类似改善)作为为第1031条目的在生产中用于生产,商业或投资目的的财产,即使偶尔用于个人目的。

更具体而言,根据2008-16年修订版,如果满足以下条件,则IRS不会以个人使用为由质疑住宅单元是否符合为第1031条目的在商业或商业中作生产性用途或投资目的持有的财产:

  • 纳税人在符合条件的使用期限内拥有该财产(对于放弃的财产,至少在交换前24个月;对于替代财产,至少在交换后24个月);以及和,
  • 在合格使用期内,在紧接交换之前(对于被放弃的财产)或交换之后(对于替代财产的情况)的两个十二个月中的每个月,纳税人将住房出租给他人(s)以合理租金租用14天或以上, 纳税人个人使用住房的期限不超过14天或以公平租金租用的12个月内的天数的10%(以较大者为准)。

对于放弃的财产,紧接交易前的前12个月期限在交易发生前一天结束(并在该天之前的12个月开始),而第二个12个月期限则在第一个12个月的前一天结束期限开始(并在该日期之前的12个月开始)。对于重置财产,交换后立即开始的第一个12个月期限是在交换发生后的第二天,第二个12个月期限是在第一个12个月期限结束后的第二天开始。

插图: 蒂娜(Tina)拥有一个海滩共管公寓(已放弃的财产),她打算以类似的免税方式将其换成湖边的房屋(替代物)。交易之前,蒂娜(Tina)已拥有该公寓5年。在紧接交换之前的两个12个月期间,她将公寓用于个人目的16天,并以公平租金将其出租了163天。她满足14天或更多天的租金要求,并且她将公寓用于个人目的的天数(即16天)不超过16.3(163天的10%,即其他天数)。房屋以公平的租金出租)。因此,蒂娜对公寓的个人使用也符合出于安全港目的的使用测试。

如果她还满足安全港对湖边房屋(替换财产)的所有权和使用期限,则即使蒂娜随后严格按照以下条件使用该财产,掉期交易也将被视为同类交易(假设满足所有其他条件)。个人住所。

个人使用发生在根据第280A(d)(2)条将纳税人视为出于个人目的使用住宅单元的任何一天(考虑到第280A(d)(3)条,但不考虑第280A(d)条) 4))。

观察: 第280A(d)(2)条规定了一个安全港,在该安全港下,如果纳税人通过以下方式用于个人目的,则该纳税人被视为将其用于个人目的:
1. 纳税人或与住宅单位有利益关系的任何其他人,或由纳税人的家庭成员或其他人拥有利益的人;
2. 根据互惠使用安排使用该单元的任何个人(根据共享股权融资协议由拥有财产股权的人使用除外);要么,
3. 除非是当天,否则要出租任何个人,除非将住房出租为公平租金(如果根据第119条的规定,使用价值可以从个人的总收入中扣除,则个人使用不计算在内)。根据第280A(d)(3)条,如果纳税人单位出租或以公平租金租借给任何人用作个人住宅,则出于个人原因不应将其视为使用住宅单位。根据第280A(d)(4)条的规定,个人使用天数不包括纳税人将居住单位用作其主要住所的天数:

  • 在纳税年度开始或结束的连续12个月或更长时间的租赁(或尝试租赁)期间之前或之后;要么,
  • 在纳税年度开始的少于12个月的连续租赁(或尝试租赁)期间之前,该房产在年底出售或交换。

安全港仅适用于根据第1031条确定是否将住宅单位用于生产性贸易或商业用途或用于投资。因此,使用安全港的纳税人还必须满足所有其他类似交换条件的要求。根据第1031条和类似的交易法规进行。

观察: 如果满足第121节的要求,则在第1031节交换中收到的重置财产最终可能有资格获得房屋出售排除。但是,在同类交易所中获得度假屋作为替代财产的纳税人应注意,出于计算第121条豁免的目的,对替代财产的任何租赁使用都将被视为一段不合格的用途第121条(b)款(5)规则(参见上文)的规定,拒绝将房屋销售排除在不合格使用期限之外。

纳税人还应注意,如果他们在第1031条的交易所中购置了未确认任何收益的房屋,则第121条中的排除条款不适用于纳税人(或以其为基础的任何人)出售房屋。财产的全部或部分是根据纳税人手中的基础确定的),从购买之日起五年内。

观察: 如上所述,就第121(a)节的排除而言,第121(c)节规定了减少的排除,适用于纳税人因工作地点变更而导致不符合两年所有权和使用要求的情况,健康或意外情况。第121(d)(10)条没有提供五年持有期的类似例外。

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