尽管有新规定,机遇区仍面临一些阻力

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国税局发行 最终规定 上周有关机会区基金,但尽管他们回答了一些问题,但仍有许多其他问题可能会引起税务客户的提问。

作为《减税和就业法》的一部分,引入了机会区,为房地产投资商和在经济困难地区投资的企业提供免税优惠。它们允许投资者将资本利得税延期数年,甚至无限期。但是,到目前为止已经启动的许多项目都因其已经进入高档化并吸引了投资而受到批评。新规则对税收减免和税收处罚以及需要提供多少资金提供了一些清晰的信息(请参阅 商机区要求最终确定)。

但是,国会中的一些人希望看到机会区投资者进行更详细的报告。俄勒冈州参议员罗恩·怀登(Ron Wyden)最近推出了《合格机会区报告和改革法案》,该法案将要求对报告进行公开披露,并可能影响哪些普查区和企业符合减税条件(请参阅 民主党人通过调查,GAO报告和立法调查机会区滥用情况)。

Bonadio集团税务部门的负责人约瑟夫·乌茨(Joseph Wutz)在研讨会和会议上就机会领域和潜在挑战进行了演讲。他对怀登立法在国会通过的前景持谨慎态度。

他告诉他:“任何立法都要经过整个过程并签署成为法律,这需要很多时间。” 今日会计 在法规最终确定之前。 “如果有什么结果,我认为这将是报告要求,这原本是针对机会区激励措施的原始法规。这样做会给机会区激励带来一些责任感和可衡量性。每当您设定目标时,您都希望它可以衡量。这种激励措施的目标是振兴资本并将其注入经济困难的地区。我们需要一些度量标准,以便能够考察这5、10、15年,但是要走很多年,然后说这是否成功,或者某些普查区获得了比其他人更多的关注。我们如何引导资金进入比其他更需要振兴的人口普查区?我知道其中一些领域的名称已受到最近的审查。”

他指出,怀登法律中的某些报告要求是初始机会区规定的原始文本的一部分,该规定最终在2017年底通过《减税和就业法》之前就被取消了。 Wutz说:“这给基金保荐人带来了沉重的负担,需要他们提供这些信息,但与此同时,这些信息也应该像是将多少机会区资本投入这些合格的普查区一样。” “有多少房产符合条件?怀登参议员法案中的拟议立法会将报告范围扩展到合格的机会区企业,这很重要,因为原始文本和法规以及针对合格的机会区的拟议法规仅具有合格机会基金级别的报告。”

他认为,尽早进入机会区的投资者和企业都具有优势,但他也要谨慎行事。 Wutz说:“经过周密的计划,您可以在至少10年的持有期之后获得更大的税收优惠。” “房地产本质上比经营业务更安全。只要您的房地产被占用并且有现金流并且您要管理费用,那么在折旧费用之前,您就应该黑掉。开展业务,这会有点困难。也许您有员工,并且在任何特定行业(无论是监管行业还是特定行业)都面临挑战,例如您是制造商。我认为,一旦发布更多指导,我们将会看到,在合格的机会区中建立运营业务会发生更多的事情。从业者应该与客户讨论,如果他们位于机会区中,或者可以位于合格的机会区中。”

他已经看到Bonadio的一些客户感兴趣。 Wutz说:“主要是房地产开发商,包括建筑业的开发商。” “我开始看到更多来自运营企业的兴趣。我在这里本地看到的更多兴趣是所谓的私人OZ交易。那就是您那里有人出售了他们的业务或业务的一部分,并且他们从中获得了资本收益,因此他们能够用该资本收益投资合格的机会基金,但是他们想要维持控制该特定投资。因此,也许他们在机会区域中开展业务并将收益分配到该区域中。如果他们投资他人的业务,那么您将长期押注该基金的发起人。 10年是很长的时间,您需要依靠赞助者来获得正确的建议,从资金开始到运营项目的各个阶段正确地管理资金,直到至少10年之后年的结构和管理出口,因为这是您离开时最大的收益所在。因此,任何形式的出口滑脱最终都会带来较小的免税收益。”

10年的持有期可能是许多客户可能更喜欢的长期投资。乌兹说:“十年时间比许多房地产项目的举行时间长,因此,对于房地产投资者来说,比如说五年级之后,可能会变得有些不适。” “特别是如果您进行了费用分类研究,那么您的很多折旧就会开始消耗burn尽。如果您进行了成本分类研究,则已预先计提了很多折旧费用,并将部分成本分配给了五年期物业,而不是原本要在27年半或39年内折旧的物业年,取决于它是什么类型的财产。”

投资者可能希望在进行成本分摊之前等待。乌兹说:“也许这不是您马上就要做的,因为有了合格的机会区投资,您的初始基础是零。” “如果您是合伙企业,则可以为合格的无追索权债务奠定基础。但除此之外,还有一些事情要考虑,您是否能够在头几年真正承担亏损,在那里您仍然拥有递延的资本利得,并且直到今年您的基础都没有提高如果您是在今年12月31日之前进行投资,则请在第5年和第7年进行投资,这将很快到来。

CBIZ MHM国家税务局常务董事Bill Smith也在听取客户询问有关机会区的问题,因为12月31日这一日期即将来临,以获得最大的税收优惠。他说:“如果您在12月31日前不进行投资,那么合格机会区的部分好处就会消失。” “我们对它们有很多疑问,但工作量不大。我认为我们最终可能会从事的工作是参与跟踪资产测试。开展QOZ业务后,就需要进行资产测试。您必须具有一定百分比的可直接在合格机会区内使用的资产,而且这些规则也非常复杂。我们的客户说:“您能给我您用来跟踪QOZ中资产的电子表格或工具吗?”但我们却没有其中之一。它们都是全新的。这非常复杂。”

史密斯(Smith)建议客户确保投资业务良好,而不仅仅是专注于税收优惠。他说:“您首先看到的是一笔很好的生意,因为这可以节省税金,但是如果您损失了100%的钱,那么节税对您没有多大帮助。” “您需要确保与值得信任的人一起投资,他们知道如何进行业务交易,即使这不是QOZ,这也是一笔不错的投资。不要以为您会从QOZ税收优惠中收回资金。如果您有一笔优质的投资,这就是QOZ,那就好了,因为您拥有这些巨大的税收优惠。否则,如果您损失了所有金钱,您将不会幸福。”

乌兹(Wutz)同样对他的客户保持谨慎:“在每一步都必须谨慎计划,以确保您不会因为其他税收原因而踩踏任何地雷,包括具有合格机会区投资的规则,”他说。

他看到了一些好处,特别是对于在机会区开设商店的企业。乌兹说:“我们看到它们大部分流向需要资本投资的领域。” “我们已经在头条新闻中看到了一些区域,好像它们没有勾勒出您期望的合格机会区域的框。我考虑的是一段时间内没有很多活动的区域。我倾向于使用的一个例子是,在过去几年里举办过奥运会的世界上某些国家/地区,他们建立了所有这些基础设施并拥有了奥运会,然后在此之后的多年中,真正没有发生任何事情。这就是为什么我认为经营业务真正成为这些领域持续增长的门票如此重要的另一个原因。我们看到正在建造许多住宅公寓和住宅空间。很好,但是如果您可以在将创造就业机会的机会区域中建立企业,那将促进该地区的自我维持型经济。有一个供人们居住的地方很棒,但人们也需要工作。”

但是,他对机会区投资者和企业仍然有些谨慎。乌兹说:“在成立基金之前,甚至在发行任何类型的文件之前,都要先弄清事实。” “在那儿,您需要选中所有复选框以符合SEC法规及类似规定。”

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