土地可以收入的5种方式

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COVID-19在华尔街造成了惨烈的洗礼,并给其他投资类别带来了不确定性,但几十年来,土地在经济动荡时期为资本保全提供了避风港。在大流行后的经济中,注册会计师及其土地投资客户应了解他们可以使用哪些避税选择来保护其收购。

National Land Realty的创始人/首席执行官和合伙人Jason Walter和Clint Flowers分别说,避税和土地投资是密不可分的。

沃尔特说:“那是因为有众多的避税选择可供选择。”这些措施包括同类交易(第1031节),特拉华州法定信托,税基消耗,基数增加,退休帐户和保护地役权。使用哪种工具取决于投资者的需求。”

1.第1031条交换和DST

1031交易所(又称同类交易所)涉及一种资产与另一种替代资产的交换,而不会因出售第一项资产而产生当期税项负债。沃尔特说:“土地是允许交换的投资房地产资产类型之一。” “这可以通过传统的销售和收购模式轻松完成,也可以通过特拉华州的法定信托基金轻松完成,特拉华州的法定信托基金允许投资者与其他投资者共同拥有某些物业的部分权益。投资DST可让您成为被动投资者,并通过对许多不同类型和数量的房地产的投资来使房地产投资组合多样化。”

Walter表示,DST在公寓楼的所有权方面很受欢迎。 “ DST允许多人投资信托基金:例如,30名投资者可能每人投资100万美元购买公寓楼。”

2.计税依据

弗劳斯说:“然后,还有一条税基流失提供的途径:“例如,如果您以常规方式通过抵押或现金购买林地,则有4,000 MBF (千板英尺)价值100万美元的可买卖木材,当日购买时,您可以通过一次或多次木材销售将4000 MBF木材转换为100万美元的收入,而不会产生任何税收后果或资本收益。”

Flowers说:“这不是收益,而是资本的回收。” “木材只是被转换成液体形式。此后每增加一个美元,都将按照适用的长期资本利得税率征税。某些活动可能会增加成本基础,使持有人可以在以后再次用尽或在支出年度内资本化。”

3.基础提升

这是资产所有者去世时的传统提升基础。继承人获得的资产成本等于死亡之日的公允市场价值。 “例如,如果投资者以每英亩5,000美元的价格购买土地并在其当前公平市价为每英亩8,000美元时去世,则继承人将以每英亩8,000美元的成本基准获得土地。” “除非出售土地的净收入超过每英亩8,000美元,否则他们在出售该物业时不会受到任何处罚,并且只有超过每英亩8,000美元的金额需要缴纳任何资本利得税,为每英亩提供3,000美元的税收抵免。”

4.退休账户

鲜花说,土地也可以放在IRA或401(k)中。 “就IRA而言,它必须是自我指导的IRA。对于401(k),您不能直接投资到401(k)帐户,而必须将401(k)存入IRA,然后将收益用于投资。”他说。

鲜花说,爱尔兰共和军的避难所严格限于用于投资目的的土地:“因此,这对于希望抵消客舱或旅馆改善成本的人们来说不是正确的选择。”

5.保护工作

随着国税局试图阻止其在滥用银团的避税交易中的使用,保护地役权已成为最近的新闻。但是,国税局仍认可对保护地役权的合法使用。

国税局在2020年7月13日的IR-2020-152中说:“ 国税局认识到合法的保护地减免在激励子孙后代的土地保护中起着重要作用。”

弗洛斯说:“保护地役权类似于契约限制,但规模更大。” “通过这种方法,投资者将某些权利捐赠给了慈善土地信托基金。这些权利通常与细分开发,采矿或地面使用有关,可能会对标的财产的野生动植物或公众生态效益产生不利影响,包括空气质量,水质等。您捐赠的权利越多,获得的税收抵免就越大。 。通过保护地役权,捐赠人调整后的总收​​入的50%至100%的任何地方都可以庇护16年。”

除避税所外,保护地役权还为捐助者提供了为社区树立积极榜样的机会。 “很多时候,他们本来会采取这些保护措施,以便无论如何都能充分利用土地,” Flowers指出。

当然,鉴于目前的IRS重点,CPA必须区分合法和滥用保护地役权,这一点非常重要。 CPAGold总裁兼​​首席承销官Rickard Jorgensen认为,保护地役权是下一波针对会计师和税务准备人员的渎职索赔案。这可以采取向辛迪加保护性促进组织推荐的来源的形式;主动扣除高净值个人的报税表或保守扣除高净值个人的报税表。

他说:“我们建议注册会计师事务所应计划采取措施,以减轻滥用辛迪加银团保护地役权交易引起索赔的可能性。”

沃尔特和弗劳德斯表示同意:“我们高度参与行业的诚信,”弗劳斯说。 “如果您购买和管理物业,并且物业具有更高和更好的使用价值,那么您可以捐赠并通过进行自己想做的事情获得很好的税收抵免,这是完美的-这是设计的目的。但是,如果您仅出于获得保护地役权收益的目的而购买,则很可能违反了慈善目的规则。”

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